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稳地产成为稳增长重要抓手,房地产板块“翻石头”黄金期出现
发布时间:2022-10-07 22:57

html模版稳地产成为稳增长重要抓手,房地产板块“翻石头”黄金期出现

红周刊 作者 | 李杨

今年以来,申万房地产指数上涨9.42%,全行业排名第二位,其中龙头股“招保万金”联手上涨,二线个股表现更是精彩纷呈,不少公司从年初以来已有30%以上的涨幅。

地产板块2022年为何一改颓势?未来将如何演绎,又应该如何布局?我们认为,现在正站在一个“翻石头”的黄金时期,需要通过对房企基本面的深入研究,去芜存菁,准确捕捉到优质房企,在估值被错杀的时候进行布局。

房地产行业仍是重要支柱

地方放松调控营造发展宽松氛围

去年12月,国家统计局局长宁吉?强调:“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。”进入2022年以来,房地产销售仍在进一步下滑,累计业绩来看,一季度开局惨淡,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。

根据克而瑞发布3月份百强地产销售数据,受疫情、行业信心不足等影响,百强房企3月单月销售总额3796亿元,同比-54.51%,降幅较上月扩大6.63%。单月销售面积3576万方,同比-57.16%,降幅较上月扩大14.58%。

在2022年稳增长尤其重要的宏观背景下,房地产如果失速,稳增长的难度会非常大,因为房地产行业作为经济的重要支柱产业,产业链长,对上下游的拉动作用明显,影响到经济的很多方面,可以说今年稳地产是稳增长的重要抓手之一。

在坚持房住不炒的前提下,各地适时调整一些不符合当前环境的房地产政策,更好满足居民的住房消费需求,也形成了当前友好的地产政策环境。

例如,兰州市出台地产新政,其在降低个人购买住房门槛、取消“认房又认贷”,执行“认贷不认房”、升级公积金和限购政策、支持企业良性循环等方面均作出新的安排。据不完全统计,截至目前,全国已有超65个城市出台楼市松绑政策。

简单统计如下:福州放开限购,利来电游下载,取消购房对象户口等限制,非五城区户籍家庭可以在五城区购买一套144平米以下的普通住宅;福建省住建厅发布通知,省直公积金可以用来支付首付款;浙江衢州取消限购政策,非该市户籍家庭可以在市区内购房;湖南郴州出台住房公积金新政,首套房和二套房最高贷款额度上调为双职工60万元、单职工50万元;重庆和武汉一批土地拍卖结束,重庆13宗地块无流拍,其中3宗地块摇号成功,武汉7宗,仅有一宗流拍,1宗地摇号成功。

行业出清加快 竞争格局改善

二级市场投资地产关注四条主线

恒大事件以来,已经有多家以前排名30强的房企出现债务违约、展期的问题,这些房企未来再想获得金融机构的支持会很困难,规模可能会不断往下掉。我们初步预计行业已经出清了20%以上的产能,房地产行业的竞争格局得到极大改善。

而行业出清带来的好处主要有两个,一是龙头的集中度提升,虽然大部分投资人认为我国房地产行业的规模已经接近天花板,行业未来虽然可能没有增长了,但是龙头房企集中度提升可能带动他们收入不断增长。

第二个好处是利润率提升。2020年下半年以来,房地产行业由于竞争激烈,企业拿地的利润率不断走低,甚至有企业“负利润”去拿地,也造成这几年地产企业的报表普遍呈现增收不增利的情况。而在恒大事件后,房企拿地更加理性,2021年四季度以来,房企拿地的利润率情况明显改善,我们观察拿地静态净利润率比2020年有3~5个百分点的改善。

需要看到的是,地产行业是一个很长的链条,我国每年还是会维持一定的地产投资的需求。随着我国城镇化进程不断推进,人民群众对于住房改善的需求不会一蹴而就。

在过去的一段时间,地产投资以民营投资为主,现在我们觉得往后来看,这个蛋糕可能要重新划分,国企、央企的地产企业由于融资成本、拿地的优势,市场占比会越来越高。这些地产公司将具备长期的成长性。

因此,我们将重点关注以下几条主线:1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企。2)财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企。3)积极布局“地产+”业务,价值有待重估的房企,例如持有较多商业地产、物流地产、物业管理等资产的房企。4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块。

(作者系万家基金研究员。本文已刊发于4月9日《红周刊》,文中观点仅代表作者个人,不代表《红周刊》立场,提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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